住宅ローンを滞納してしまったら
・住宅ローンの返済が難しくなったら
・住宅を手放して債務整理をする方法
・競売通知が来たら
住宅ローンが支払えなくなり、対策が遅れたために家を失ってしまう方が増えています。また、住宅ローンを返済するために、他の業者から借金し、これで返済しようとする方もいらっしゃいますが、根本的な解決にはなりません。
住宅ローンの延滞・滞納でお困りの方は、弁護士に相談されることをお勧めします。当事務所では、マイホームを守ることを最優先に考え、最適な解決方法を提案させて頂きます。
住宅ローンの返済が厳しい場合、その解決方法はいくつかあります。
一番良い方法はローンの組み換えですが、金融機関に応じてもらえるとは限りません。滞納が続けば、住宅が競売にかけられる可能性が出てきます。しかし、競売の前に住宅を任意売却するという方法を選択することもできます。
また、住宅ローンだけでなく、他の借入れの返済も難しい場合には、全ての債務について問題解決しなければなりません。
手遅れになる前に弁護士に相談し、借金の総額を調べ、家計の収支バランスや将来の収支の見込み等を考慮して、最適な債務整理の方法を検討していきましょう。
住宅ローン返済が不可能になったら
あなたの住宅ローンが返済不能になった際、
・住宅を手放すことを前提に、債務整理（任意整理）や破産をする方法
・住宅を維持して、債務整理（任意整理）や個人再生をする方法
のいずれかを選択することになります。
住宅を維持して債務整理や個人再生をする場合は、いくつかの条件が発生しますので、その手法が可能かどうか、弁護士にご相談されることをお勧めします。
住宅を手放して債務整理する場合は、任意売却や競売などで住宅を売り、残債務を減らした上で残債務を返済する交渉をする方法、もしくは破産を申し立てるという方法が主となります。
ここで大切なのは、誤った（お客様にとって負担の大きい）方法を選択しないことです。そのために、弁護士に相談することをお勧めします。
住宅を手放して、債務整理をする方法
住宅を手放して債務整理する場合、第三者に住宅を売ることになるのですが、その際、任意売却と競売という2種類の方法のいずれかをとることになります。
任意売却と競売には売却価格や残債務の支払い方法、自宅の明け渡し方法や引越しに関することなどに違いがありますが、競売と比較すると任意売却の方がメリットが大きいといえます。
競売になる前に任意売却の検討を
住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関（又は保証会社）は最終的に担保不動産の競売を申し立てます。
任意売却とは、債権者（担保権者）との合意に基づいて不動産を売却することです。その際、債権者の同意を得て担保権も抹消します。
任意売却の代金で住宅ローンを完済できれば問題はありませんが、完済できない場合には債務だけが残ることになります。
一般的に、競売より任意売却の方が売却価格が高額となるため、金融機関にとって、任意売却の方がより多くの融資金が回収できるメリットがあることになります。
また、任意売却は、債務者にとっても不動産売却後の返済について柔軟に対応してもらえるといったメリットがあります。
ローンの返済が滞ってしまってから何も対策をしなければ、不動産が競売にかけられてしまいます。そうなる前に、任意売却による債務の減額も検討すべきです。
住宅を手放して、破産申立をする方法
不動産を任意売却しても多額の債務が残る可能性があるため、破産することも検討しているという方の場合、裁判所に破産申立をする前に不動産の任意売却を完了してしまうと、任意売却による売却価格が適正でなかったのではないか（もっと高く売れた野ではないか）等、破産申立後に問題となることがあります。
そこで、自宅を手放して破産することを検討しておられる方は、不動産を任意売却する前に弁護士にご相談ください。
競売通知が来たら
競売とは、債務者の住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関などの債権者が抵当に入れている不動産の売却を裁判所に申し立て、裁判所がその不動産を売却する手続です。
競売にかけられた不動産は、裁判所が選任する評価人が評価を行い、売却基準価額が決まります。
売却基準価額は、この価額からその２割に相当する額を控除した価額以上での買受け申出を認めるという価額です。
競売で落札される価格は、市場価格の５～７割程度にとどまることが多いです。競売で住宅が売却された後も、残債務の支払義務は残りますので、任意売却に比べて多くの債務が残ってしまうことになります。
競売の流れ
（１）不動産競売申立て
（２）競売開始決定・差押え
（３）現況調査、評価
（４）現況調査報告書・評価書・物件明細書の作成
（５）売却基準価格決定
（６）入札期間決定・公告
（７）期間入札の実施
（８）開札・買受人（競落人）決定
（９）売却許可決定
（１０）代金納付
（１１）配当、引渡命令
競売開始の決定から期間入札開始まで、通常４～５か月の期間があります。
したがって、その間に競売と並行して任意売却を試みることも不可能ではありません。ただし、開札期日の前日までに任意売却の決済が終了する見込みがなければ、債権者が競売の取下げに応じてくれないことがほとんどです。
また、競売開始後の住宅資金特別条項付個人再生申立ても、代位弁済日から６ヶ月以内という期間制限があります。
現在、競売開始が決定してしまっている方、住宅が競売にかかってしまいそうな方は、お早めにご相談ください。
